Mise en contexte

Le conseil municipal a approuvé le 19 janvier 2021 un accord de principe avec les promoteurs de lots situés dans le secteur à l’est de la 47e Avenue et au nord de la 158, pour la réalisation d’un projet de développement résidentiel. 

Le terrain d’une superficie de 82 hectares, qui borde le parc naturel du Lac-Jérôme, appartient à des promoteurs privés qui souhaitent y développer un écoquartier. L’accord de principe confirme les intentions des deux parties, soit la Ville et les promoteurs, de planifier le projet en fonction du respect de l’ensemble des politiques et règlements applicables. L’accord de principe ayant suscité de vives réactions au sein de la population, le conseil municipal s’est ainsi engagé à communiquer les avancées du projet au fur et à mesure qu’il prendra forme.

La création de nouveaux logements est essentielle pour permettre à Saint-Jérôme de rester une ville dynamique, dotée d’une économie prospère et offrant des services de qualité à sa population.  En tant que capitale régionale des Laurentides, Saint-Jérôme accueille quotidiennement plus de 13 000 personnes qui y convergent pour étudier ou travailler, ce qui génère une pression continue sur les infrastructures jérômiennes. Pour répondre à cette demande en perpétuelle croissance sans alourdir le fardeau fiscal des contribuables, la solution repose en grande partie sur le développement résidentiel qui permettra à la Ville d’agrandir son assiette fiscale et de mieux répartir les charges grandissantes qu’elle doit assumer. Par ailleurs, la population jérômienne est vieillissante. Il est donc indispensable d’attirer davantage de citoyens qui figurent dans la tranche de population active (15-64 ans) afin de ne pas créer une pression intenable sur les contribuables.

La construction de nouveaux logements et l’ajout d’infrastructures peuvent difficilement se réaliser sans déboisement. Cela dit, la Ville de Saint-Jérôme souhaite tout mettre en œuvre afin que tout développement respecte les lois, dont la Loi sur la qualité de l’environnement et les règlements municipaux en vigueur.

La Ville de Saint-Jérôme ne peut par ailleurs développer n’importe où sur son territoire. Sur les 92,4 km2 que Saint-Jérôme couvre, le développement est limité au périmètre urbain.

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L’accord de principe a pour but de permettre aux promoteurs d’entamer la mise en marché et le déploiement des ressources nécessaires à la planification de la réalisation éventuelle du projet d’écoquartier, lequel s’inscrit en complémentarité aux grands chantiers en développement, tels que le PPU Pôle de la santé, le PPU du centre-ville, le Quartier des arts et du savoir et le Quartier des sports. Par la signature de cette entente, la Ville de Saint-Jérôme confirme ainsi qu’elle adhère aux valeurs dégagées par ce projet et qu’elle aimerait bien le voir s’implanter à Saint-Jérôme au cours des prochaines années.

Prévu au Plan d’urbanisme de la Ville de Saint-Jérôme depuis 2010, le développement du secteur du projet d’écoquartier est considérable pour l’administration municipale puisqu’il représente :

  • une valeur foncière de plus de 1,3 G$
  • des revenus fonciers de plus de 32,5 M$
  • des revenus récurrents de plus de 15,5 M$ de taxes foncières sur dix ans

Conforme aux meilleures pratiques de développement durable, un écoquartier est axé sur la préservation de milieux d’intérêts, sur l’aménagement d’un réseau d’espaces verts connectés, sur une densification qui permet de limiter le déboisement, sur la récupération et la préservation de l’énergie avec des bâtiments performants.

Caractéristiques d’un écoquartier :

  • Respect des capacités des écosystèmes
  • Mixité des activités
  • Échelle humaine
  • Offre de transport (collectif) et de services diversifiée (mobilité active et durable)
  • Espaces publics de qualité
  • Espaces verts abondants
  • Diversité d’activités économiques, récréatives et culturelles

Plusieurs grandes villes ont d’ailleurs adopté ce type de projet à valeur ajoutée :

Plusieurs articles vantent aussi les bienfaits des écoquartiers :

En tant que citoyen,  on ne peut donc que se réjouir de la décision des promoteurs qui souhaitent développer un quartier plus vert, axé sur un milieu de vie de qualité.

Présentation du projet

Le projet d’écoquartier en est à ses balbutiements. À noter qu’un Plan d’aménagement d’ensemble sera adopté dans lequel la Ville énoncera la nature et les caractéristiques souhaitées pour le développement du projet (affectation de sol, densité, réseau routier, aménagements paysagers, perspectives visuelles, etc.).

Pour s’implanter à Saint-Jérôme, les promoteurs devront suivre tous les règlements et lois en vigueur (municipaux et provinciaux).  La Ville voit d’un très bon œil la construction d’un écoquartier puisque ce type de développement prévoit des mesures respectueuses de l’environnement dans leurs pratiques de construction. L’économie de l’eau potable, la gestion des eaux pluviales, l’efficacité énergétique, l’utilisation de matériaux sains sont quelques mesures qui seront mises en place dans le futur développement.

En somme, ce projet de développement, avec cette nouvelle approche de l’aménagement du territoire, sera sans doute le plus vert de Saint-Jérôme et permettra certes à la Ville d’attirer de nouveaux citoyens qui ont à cœur le respect de notre environnement

En chiffre :

  • Superficie à développer : 82 ha
  • 4 200 logements
  • Environ 10 000 nouveaux citoyens sur 10 ans, ce qui représente un nouveau bassin de main-d’œuvre pour Saint-Jérôme
  • Échéancier du projet : de 10 à 15 ans
  • Investissement : 1,3 G$
  • Début des travaux : Fin 2022. Plusieurs mois seront nécessaires pour la modification réglementaire, pour la création du Plan d’aménagement d’ensemble (PAE) et pour le changement de zonage spécifique au projet.  En parallèle, diverses études de planification devront être réalisées. Les plans pour les infrastructures devront être élaborés et une demande de certificat d’autorisation au MELCC devra être soumise par le promoteur.

Caractéristiques de l’écoquartier :

  • Enfouissement des fils électriques
  • Zones de non-déboisement de 5 mètres dans les cours arrière
  • Construction dans le périmètre urbain
  • Adaptation aux changements climatiques
  • Adaptation à de nouveaux modes de vie
  • Intégration de nouvelles technologies
  • Aménagement paysager durable
  • Matériaux écologiques
  • Connectivité des espaces verts
  • Conservation, création et mise en valeur des milieux naturels et humides (d’intérêt ou de valeur)
  • Transformation des matières premières
  • Gestion de l’énergie et de l’efficacité énergétique

Précision sur le parc naturel du Lac-Jérôme

Par l’acquisition du parc naturel du Lac-Jérôme en 2015 au coût de 2,7 millions de dollars, la Ville de Saint-Jérôme s’est donné les moyens de conserver et de protéger ce merveilleux territoire de 10 millions de pieds carrés.

Pour l’administration, cette décision avait et a toujours pour but de créer un milieu de vie recherché en donnant à ses citoyens un accès privilégié à la nature.

Le territoire du parc naturel du Lac-Jérôme ne sera pas touché par le développement résidentiel projeté puisqu’il est protégé. D’ailleurs, la Ville continue à investir des sommes importantes pour l’aménagement de sentiers et l’installation de mobiliers dans ce parc considéré comme un joyau jérômien. Près d’un million de dollars sont prévus en 2021 pour de nouveaux aménagements.

Questions en lien avec le projet d’Écoquartier

Les terrains ciblés par le projet d’écoquartier n’appartiennent pas à la Ville, mais plutôt à des propriétaires privés. Ces derniers sont en droit de jouir de leur propriété au même titre que tous les Jérômiens.

Acquérir un tel terrain nécessiterait une dépense de plus d’une centaine de millions de dollars, ce qui alourdirait considérablement le fardeau fiscal des Jérômiens et des Jérômiennes. La Ville s’efforce depuis plusieurs années à ne pas augmenter le compte de taxes des citoyens, lequel est déjà important. Une telle mesure serait irresponsable envers notre population vieillissante dont les revenus sont précaires.

Les terrains visés par le développement de l’écoquartier sont actuellement zonés résidentiels, ce qui permettrait aux promoteurs de déboiser presque l’entièreté de la superficie de leurs terrain pour y construire des stationnements et des bâtiments. Or, les promoteurs, conscients de la valeur écologique du secteur, souhaitent plutôt créer un milieu de vie respectueux de l’environnement en y intégrant des liens pédestres et cyclables et en assurant la conservation des boisés et des milieux humides ayant la plus grande valeur écologique. Une modification de zonage est requise pour assurer la protection de ces milieux naturels à long terme.

La construction de nouveaux logements et l’ajout d’infrastructures peuvent difficilement se réaliser sans déboisement. Ceci dit, aucune coupe d’arbre ne sera effectuée sur le territoire du parc naturel du Lac-Jérôme ni dans le parc Jean-Guy-Décarie. Le projet est actuellement en phase panification, mais les promoteurs ont d’ores et déjà annoncé leurs intentions de développer un milieu de vie respectueux de l’environnement et donc d’assurer la conservation des arbres et des milieux humides.

Les gens pensent à tort que la construction sur des terrains non boisés est préférable à celle sur des terrains boisés. Dans les faits, la coupe d’arbres pour l’un ou l’autre de ces projets reste la même, peu importe le lieu de construction. Tout développement de terrain implique l’abattage d’arbres. Mais, ce qui importe est que cela soit fait sans gaspillage. Ces arbres sont achetés par les scieries qui les revendent aux diverses industries pour leurs besoins en matières premières, notamment celle du meuble, laquelle est d’ailleurs très importante à Saint-Jérôme. Évidemment, ce n’est pas une raison pour ne pas en limiter la coupe. Un projet conçu intelligemment évite d’avoir à couper tous les arbres comme c’est le cas dans de nombreux projets immobiliers. Il est possible de mettre en place plusieurs mesures pour améliorer l’environnement de vie. Les promoteurs sont conscients que la présence des arbres est réconfortante et encore plus dans le contexte actuel. Le projet d’écoquartier prévoit ainsi la conservation des boisés, des milieux humides et hydriques d’intérêt sur environ 30 % de la superficie du projet. À ce jour, aucun projet de développement à Saint-Jérôme n’a atteint ce ratio de protection de milieux naturels.

Dans un autre ordre d’idées, la plupart des gens ignorent que les structures des maisons et des condos en bois sont beaucoup plus écologiques que les constructions en béton et en acier. Voici un graphique qui illustre bien cela en tenant compte du cycle de vie de chacun de ces types de structure.

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Source : https://www.ecohabitation.com/guides/1012/pourquoi-la-structure-bois-lemporte-reellement-face-a-lacier-et-au-beton/

La montagne située derrière le quartier Montmartre et à l’est de la 40e Avenue n’est aucunement visée par le projet de développement de l’écoquartier. La Ville souhaite mettre en place un véritable réseau récréatif de sentiers qui reliera le parc Jean-Guy-Décarie au parc Multisports et au parc naturel du Lac-Jérôme.

Environ 14 % du projet est destiné à l’implantation des voies de circulation,  soit 11,6 ha. Il s’agit d’une estimation prudente avancée par les promoteurs. À titre comparatif avec un projet conventionnel, le réseau routier occupe habituellement à lui seul ± 25 % de l’espace.  Les promoteurs prévoient également des zones de non-déboisement de 5 mètres dans les cours arrière et l’enfouissement des services publics (électricité), ce qui limitera considérablement le déboisement.

 

Cette affirmation est fausse. Le Centre de services scolaire de la Rivière-du-Nord (CSSRDN) planifie effectivement la construction d’une école primaire dans le secteur, mais cette dernière ne sera pas construite dans le parc naturel du Lac-Jérôme.  Le site choisi, qui correspond aux besoins du CSSRDN, permettra de desservir les quartiers adjacents en pleine croissance. Les transports actifs seront privilégiés et l’accès au parc naturel du Lac-Jérôme fournira de grands bénéfices à la clientèle scolaire. La superficie du terrain de l’école sera entièrement occupée par l’école et ses équipements (terrains de jeux, espace de vie, aire de stationnement et débarcadère des autobus).

Chaque année, la Ville utilise une grande part de ses revenus de taxation pour mettre aux normes ou construire de nouvelles infrastructures. Voilà pourquoi il est essentiel d’accueillir davantage de citoyens sur le territoire. Plus il y aura de gens qui paieront des taxes, plus la Ville sera en mesure d’investir dans les infrastructures et d’offrir à la population des services de qualité. Les entreprises et les commerces de notre ville ont aussi un grand besoin de main-d’œuvre pour continuer d’opérer. Les gouvernements provincial et fédéral doivent aussi faire leur part et le Ville fait de nombreuses représentations en ce sens.

L’accès récréatif de la 47e Avenue sera intégré au projet résidentiel puis au futur réseau de sentiers et de parcs du secteur.

Tous les sentiers aménagés par la Ville sur le territoire du parc naturel du Lac-Jérôme seront protégés. Comme prévu dans le Plan directeur du Quartier des sports (2019) et le Plan directeur des parcs (2014), la Ville prévoit également bonifier son réseau de sentiers aménagés au cours des prochaines années. En ce sens, deux kilomètres de sentiers supplémentaires seront complétés cet été. Cela dit, des sentiers non officiels ont été créés au cours des dernières années par le passage fréquent d’individus sur les propriétés privées du secteur, et ce, sans droit de passage. Si les propriétaires ont toléré cette situation, il n’en demeure pas moins que ces derniers n’appartiennent pas à la Ville puisqu’ils ne se trouvent pas sur le territoire du parc naturel du Lac-Jérôme.  Les promoteurs propriétaires des terrains sont conscients que la population utilise ces sentiers et comptent donc conserver les principaux pour les intégrer à leur projet de développement.

La préservation des milieux humides est une préoccupation constante qui est encadrée par diverses lois provinciales, dont la Loi concernant la conservation des milieux humides et hydriques du ministère de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques.

De plus, le Plan de gestion des cours d’eau, intégré à la réglementation de la Ville depuis 2007, sera respecté. En résumé, aucun milieu humide ne sera détruit sans avoir obtenu au préalable l’autorisation du ministère de l’Environnement et de la Lutte aux changements climatiques.

La Ville de Saint-Jérôme et les promoteurs ont ainsi la responsabilité de respecter les lois et les règlements en vigueur.

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La réglementation municipale contraint tout promoteur à réaliser une caractérisation des milieux humides et hydriques (MHH) sur le terrain visé avant le dépôt d’un plan de développement. Dans le cadre du projet d’écoquartier, les promoteurs ont réalisé plusieurs études de caractérisation. Ils devront maintenant obtenir un certificat d’autorisation (CA) du ministère de l’Environnement et de la Lutte aux changements climatiques (MELCC) avant d’entamer des travaux. Des pourparlers sont en cours entre les promoteurs et le MELCC pour déterminer quels milieux humides pourront être éliminés en fonction des critères édictés dans la Loi sur la qualité de l’environnement et autres règlements et politiques gouvernementales. Pour compenser la perte éventuelle de milieux humides et hydriques, une contribution financière est exigée par le MELCC.  Cette compensation financière est pour l’instant conservée par le MELCC, mais sera éventuellement remise à la MRC de la Rivière-du-Nord pour la création de nouveaux MHH.  L’objectif du MELCC est « aucune perte nette » de MHH.  Donc, si des milieux humides sont éliminés à un endroit, mais de nouveaux seront construits ailleurs sur le territoire de Saint-Jérôme.